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Planificación de compra · Cálculo orientativo
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El resultado es orientativo y puede variar según las condiciones reales de financiación, la operación y los gastos aplicables.

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⚡ Simulación matemática orientativa · Emplea el sistema de amortización francés estándar. No constituye una oferta vinculante ni garantiza la aprobación de una hipoteca.

Aviso: Este simulador es orientativo. El resultado depende de las condiciones reales del préstamo, gastos, comisiones, tipo de interés y características de la operación. No incluye comisiones de apertura, seguros vinculados ni gastos de notaría/registro/tasación. No constituye asesoramiento financiero regulado.

Pasos sencillos

Cómo calcular y planificar tu vivienda en 4 pasos

  1. 1

    Introduce tus datos

    Precio previsto de la vivienda, ahorro disponible, ingresos del hogar y plazo estimado de devolución.

  2. 2

    Calcula tu estimación

    Obtén al momento una estimación de tu cuota mensual orientativa, los intereses previstos y el coste estimado del préstamo.

  3. 3

    Planifica tu compra

    Analiza el porcentaje aproximado de financiación (LTV), tu esfuerzo mensual respecto a ingresos y los gastos de compraventa.

  4. 4

    Solicita ayuda profesional

    Si estás buscando vivienda, puedes solicitar que un profesional inmobiliario colaborador contacte contigo para ayudarte.

Importante: Las simulaciones son orientativas y no constituyen una oferta de financiación ni garantizan la aprobación de una hipoteca.
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Guía didáctica y financiera

Guía completa para calcular y entender tu hipoteca

Aprende cómo funciona el sistema de amortización, qué impuestos aplican en la compraventa y cómo planificar tu capacidad de pago con seguridad.

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1. Cómo funciona el Sistema de Amortización Francés

En España y en la Unión Europea la inmensa mayoría de préstamos hipotecarios a tipo fijo y variable utilizan el sistema de amortización francés. Su característica principal es que la cuota mensual permanece constante (mientras el tipo de interés no varíe), pero la composición interna de cada pago evoluciona con el tiempo:

  • Primeros años: La mayor parte de la mensualidad se destina a pagar los intereses generados por el capital pendiente (saldo vivo), amortizando una pequeña porción de capital.
  • Últimos años: Al haberse reducido el capital adeudado, los intereses mensuales bajan drásticamente y casi toda la cuota pasa a amortizar deuda real.
  • Fórmula matemática: Cuota = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1], donde P es el capital prestado, r el tipo de interés mensual (TIN/12) y n el número total de meses.
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2. Gastos e Impuestos en la Compraventa de Vivienda

Al adquirir un inmueble no solo se debe pagar el precio de venta acordado. Es imprescindible contar con un 10% a 12% adicional de ahorro para cubrir impuestos y aranceles de formalización:

Concepto Tipo de Vivienda Coste Estimado
ITP (Transmisiones) Segunda Mano 4% al 10% (según CCAA)
IVA + IAJD Obra Nueva 10% IVA + 0,5%-1,5% IAJD
Notaría y Registro Ambas ~600 € a 1.200 € (arancel)
Tasación Oficial Con hipoteca ~300 € a 550 €

Nota: Desde la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, los gastos de constitución de la hipoteca (IAJD del préstamo, notaría del banco y registro) corren a cargo de la entidad financiera. El comprador solo asume la tasación y los gastos propios de la compraventa.

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3. Regla del 30-35% y Capacidad de Endeudamiento (DTI)

El Banco de España y las principales entidades financieras recomiendan que la suma de todas tus cuotas financieras mensuales (hipoteca más otros préstamos personales o tarjetas) no supere el 30% al 35% de los ingresos netos familiares.

  • Ingresos de 2.000 €/mes: Cuota máxima recomendada de ~600 € a 700 €/mes.
  • Ingresos de 3.000 €/mes: Cuota máxima recomendada de ~900 € a 1.050 €/mes.
  • Ingresos de 4.000 €/mes: Cuota máxima recomendada de ~1.200 € a 1.400 €/mes.

Mantener este margen asegura que puedas afrontar posibles subidas de tipos de interés (en hipotecas variables) o imprevistos familiares sin comprometer la estabilidad económica de tu hogar.

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4. Tipos de Hipotecas: ¿Fija, Variable o Mixta?

Elegir la tipología correcta de hipoteca depende de tu perfil de riesgo, estabilidad laboral y previsiones sobre el Euríbor:

  • Hipoteca Fija: El tipo de interés y la cuota mensual se mantienen 100% inalterables durante toda la vida del préstamo. Máxima tranquilidad frente a fluctuaciones de mercado.
  • Hipoteca Variable: La cuota se revisa semestral o anualmente en función del Euríbor más un diferencial acordado con el banco. Si el Euríbor baja la cuota disminuye, pero asumes el riesgo si sube.
  • Hipoteca Mixta: Combina un tipo fijo durante los primeros años (habitualmente de 3 a 10 años) y pasa posteriormente a tipo variable referenciado al Euríbor.
Conceptos clave

Glosario financiero y términos hipotecarios

TIN (Tipo de Interés Nominal)

Es el porcentaje fijo o variable que el banco cobra sobre el capital prestado. No incluye comisiones ni productos vinculados.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

El indicador más completo para comparar ofertas: incluye el TIN más comisiones de apertura, seguros obligatorios y gastos asociados.

LTV (Loan-To-Value)

Porcentaje de financiación respecto al menor entre el precio de compra y la tasación oficial. Lo habitual es un LTV máximo del 80% en primera vivienda.

Euríbor

Tipo de interés interbancario europeo que sirve de índice de referencia oficial para las hipotecas variables en España.

Amortización Anticipada

Devolución parcial o total de la deuda antes del plazo fijado, permitiendo elegir entre reducir la cuota mensual o acortar el plazo total de años.

FEIN y FIAE

Ficha Europea de Información Normalizada. Es la oferta formal vinculante que el banco te entrega y mantiene durante al menos 10 a 15 días.

Dudas frecuentes

Preguntas frecuentes sobre la calculadora y planificación

¿Cómo se calcula la cuota mensual estimada de una hipoteca?

Esta calculadora utiliza una simulación matemática basada en el sistema de amortización francés estándar: la cuota mensual constante se calcula mediante la fórmula cuota = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1], donde P es el capital financiado, r el tipo de interés mensual (TIN / 12) y n el número total de mensualidades.

¿Qué porcentaje de esfuerzo financiero es recomendable destinar a la hipoteca?

Los criterios habituales de prudencia y educación financiera sugieren orientativamente que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales de la unidad familiar para mantener un colchón económico suficiente ante eventualidades.

¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el precio que cobra el banco por prestar el dinero. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más todas las comisiones, gastos de apertura y primas de productos asociados o vinculaciones obligatorias, reflejando el coste real global anual.

¿Cuánto dinero necesito tener ahorrado para comprar una vivienda?

Con carácter general se recomienda disponer de al menos un 30% a 32% del valor de compraventa: un 20% para la entrada (puesto que las entidades financian habitualmente hasta el 80% LTV) y entre un 10% y 12% adicional para sufragar los impuestos (ITP o IVA) y gastos de formalización (notaría, registro, gestoría y tasación).

¿Qué gastos e impuestos conlleva comprar una casa además de la hipoteca?

En vivienda de segunda mano se tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, entre el 4% y el 10% según la CCAA). En vivienda de obra nueva se abona el 10% de IVA más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD, entre 0,5% y 1,5%). A ello se añaden los aranceles de notaría, registro de la propiedad y tasación oficial homologada.

¿Qué es la tabla de amortización y cómo se interpreta?

Es el desglose mes a mes de cada una de las mensualidades del préstamo, mostrando de forma orientativa qué porción corresponde al pago de intereses generados por el saldo vivo y qué porción reduce la deuda principal pendiente.